买二手房 绵阳365淘房网帮你忙!

来源:365淘房 2017-04-26 18:22

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很多绵阳买房的朋友都在问,要如何才能买到自己心仪并且价格便宜的好房子,那么今天,小编就来详细给大家讲解一下买新房要注意的地方吧!

什么是二手房?

凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。其中包括已购公房和经济适用房。包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

 

 

二手房知识

二手商品房

二手商品房是指该房屋是由开发商建设出售的,由买受人购买,取得房屋产权证后再进行买卖转让的房屋。

房地产产权

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权,是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利,包括房地产所有权和房地产他物权。

按揭

按揭贷款是指以按揭方式进行的一种贷款业务。如:住房按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

 

二手房中介费用

二手中介费用:国家规定,按房屋成交价格总额的3%以内计付,通常是卖方支付1%,买方支付2%

 

二手房购房流程

1.查找房源->2.商定洽谈->3.看房验房->4.对比确定->5.支付定金

->6.签订合同->7.付款过户->8.交易成功

 

二手房优势:

1.价格较低,与商品房相比,同地区的二手房价格相对是比较便宜的。

2.地理位置优越,交通方便,许多二手房地处市中心地带,交通相对发达,周边配套设施较为完善。

3.二手房也可以贷款,降低了二手房交易的门槛,在一定程度上推动了二手房交易。

4.二手房多为小户型,所以总价不是很高,投资少,但升值潜力巨大。

5.二手房为现房,与一些商品房相比容易把握,而且购买后即可居住。

6.二手房的物业管理费较为便宜。

 

二手房购房须知

  一.要在付款方式上做好约定,千万不能一次性把钱付给房东。所有的钱都必须先打给中介公司的监管账户,并约定在办完三证之后再由中介打给房东。

    二.除了中介带领去看之外,最好自己在不同的时间段去看房子,或者去问问邻居和物业,了解下房子的具体情况。

    三.要对卖方的个人和家庭情况做一定的了解。检查房产三证的原件,知道房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例和拥有权形式。

 

二手房签约注意事项

一、明确房款交付等关键环节

在合同中对二手房交易中最容易出现纠纷的房款交付方式,以及税费支付方式等环节作出详细规定,这样就可以尽量避免纠纷的发生。例如加上“售房者不交税无法过户”,或者“物业出现任何质量问题,则合同自然失效”等内容。

 

二、在合同中注明房龄

房龄是不少购房者容易忽视的问题,但却会产生不小的影响,比如房龄过大的二手房无法办理贷款等,因此必须在合同中注明房龄,并约定若业主故意隐瞒房屋的真实情况,要承担相应的违约责任。

 

三、约定清楚户口迁移问题

与售房者约定将房屋所在户口全部迁出,并可与其在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况,如遇历史遗留问题,则在合同中予以明确约定。比如,在签订房屋买卖合同之后的20个工作日之内将户口迁出,否则按总房款万分之五/日的标准收取违约金等。

 

四、赠送物品也别遗漏

购房若附送家具必须在合同上说明,将设施设备的品牌、成色,数量以及能否正常使用写清楚,并将品名、规格、数量等详列于《家具清单》后,买卖双方签字确认,以避免今后产生不必要的分歧。

 

五、约定贷款办理不成功的条款

针对“银行如果对购房人的贷款申请不批准该如何处理”的问题,在购房合同中约定清楚,注明“当事人在签订商品房买卖合同时,买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况,允许当事人解除合同”等。

 

六、产权情况需注明

如果房屋有抵押贷款,那么售房者必须先还清贷款,并到房产交易核心办理抵押注销手续后才能交易过户。

 

为了避免买到抵押房,购房者较好在交首付之前要求售房者先办理一个过户交易的委托书,并对委托书进行公证,这样即使售房者反悔,购房者也可以和受托人凭委托公证书直接到交易核心办理过户手续。

 

 

购买二手房容易被“坑”的八大陷阱

 

1.房屋手续是否齐全

其一,房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。其二,房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2.房屋已出租

有些二手房在转让时,还在被别人租赁。如果买方只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

3.受市政规划影响

有些房主出售二手房可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

4.不清晰的土地情况

二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用10多年,对于买方来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量,就不划算了。

5.合同约定不明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。最后,最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的户口情况,房子里有两套户口的最好别买,除非两套户口的户主都是房产权利人。

6.中介公司是否违规

有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买方提供零首付的服务,即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

7.物管费用有拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买方不知情购买了此房屋,所有费用买方有可能要全部承担。

8.产权不明晰

有些房屋由多人共有,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

 

 

买房是件大事,稍有不慎,就成了黑心房东和黑中介的牺牲品。也可能因为一时疏忽而惹上官司,希望上面的这篇文章能够更好帮助大家地买到自己心仪的房子。返回绵阳365淘房>>

 

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