房企加速涌入长租公寓市场 一线房企加入长租公寓大战

来源:365淘房 2017-07-08 15:08

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我相信租售并举一定是未来的趋势”,在刚刚过去的万科股东大会上郁亮这样表示,万科今年重点发力长租公寓,计划2017年开业2.5万间,发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商。

虽然这是万科的战略,但毫无疑问,长租公寓也是众多房企垂涎的大蛋糕。

国泰君安证券分析师侯丽科分析,不论从供给层面还是需求层面,长租公寓市场都面临着巨大的发展空间,而在市场格局尚未形成的情形下,潜在的龙头运营商有着较大的投资机会。

房企加速涌入长租公寓市场

随着住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中明确国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

迈点研究院监测数据显示,北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家,占集中式品牌长租公寓市场的70%。数据显示,目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式布局长租公寓。

万科董秘朱旭在2017年年初电话会议上曾透露,2017年万科将把长租公寓作为重要着力点,主要在核心城市发展。据了解,万科集团将泊寓定位为城市配套服务商战略中创新业务的一个分支,目前已经布局18个城市近200家店。

 

《每日经济新闻》记者采访北京泊寓劲松店了解到,该店有3个户型总共88套房源,面积约为20平方米的复式公寓,租金3800元/月起。在劲松店,记者看到最贵的房源是6000元/月,面积在30平方米以上。一位工作人员表示,该店可半年起租,单店的出租率已接近90%。

尽管泊寓的租金价格较周边房租有30%以上的溢价,但所有店面的出租率均保持在90%以上。泊寓北京相关负责人表示,目前整个行业的轻资产模式投资回报周期在5~8年左右,万科则预计5年能够收回成本。在北京市场,由于物业升值较快,租入租金要占到租出租金的一半以上,所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石则表示,冠寓未来将聚焦12个一线及领先二线城市,在3年内迅速形成规模优势。在业务拓展方式上,起步阶段龙湖将以轻资产模式为主,会租赁其他的物业;中长期看,龙湖会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比2:8。

除此之外,世联行(002285,股吧)也推出红璞公寓,并完成25城布局,签约项目超150个;绿城与成都长租公寓品牌优客逸家推出“绿城优客”;招商蛇口推出“壹栈”、“壹间”和“壹棠”;佳兆业推出“寓享空间”。

乐乎公寓创始人、CEO罗意向《每日经济新闻》记者坦言,行业的发展需要良性竞争,这样可以促进行业为社会提供更好的产品和服务,房企把存量资产盘活进入租赁市场,增加城市租赁的有效供给,是社会资源的优化配置,对城市租客是重大利好。

魔方公寓总经理助理、华北分公司副总经理邓方则表示,整个长租市场上,所有的品牌长租公寓加起来,其渗透率不到2%,所以供不应求仍然是普遍现象。

国泰君安证券研究表示,而从供应层面而言,预计到2020年长租公寓的房间数量为1000万间,假定2016年底该数量为200万间,到2020年的年均复合增速达到50%,空间和增速都超出市场预期。

短期内行业发展瓶颈难解

万科泊寓厦门总经理吴迪曾指出,万科对长租公寓整个居住标准要求高,前期改造成本投入比较大,租入租金和改造成本占到总成本的80%,仅装修改造的成本就需要运营3年后才能够覆盖。

在链家研究院院长杨现领看来,租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类,长租公寓行业需要经过5年左右的探索期,但目前供应链的管理和各种服务方面都具备了初期雏形。

中原地产首席分析师张大伟表示,房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试、布局和积累经验,目前就这个市场来看,还没有能够盈利的企业以及盈利的可能性,房企持有的长租公寓租售比即使管理相对好的企业也只有2%~3%,远远不足以弥补资金成本。

长租公寓产品最大的竞争对手是私人出租房源,魔方公寓将其称为是与消费升级的一场较量。除了回报周期长,盈利难等问题之外,长租公寓还面临着标准不明的尴尬。

魔方公寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言,“长租公寓目前最大的压力依然来自于政策层面,国家鼓励购租并举,但正式发文已过去一年多了,具体的落地政策,甚至是管理归口一直没有明确,这给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力。特别是改造后的公寓项目消防验收应该参照什么标准,有的是参照酒店,有的参照住宅,验收标准不清楚。”

罗意也指出,在发展长租公寓时什么样的土地属性和房产属性可以发展青年社区,其实目前是没有定论,这样就让许多创新企业不仅背负投资风险,甚至企业家有可能还面临法律风险。主管部门应尽快出台行业的定性和规范,让长租公寓能在阳光下发展。

他表示,长租公寓不比互联网,各家品牌在做路径选择的时候,都有非常明确的盈利模式:或挣资产的钱、或挣运营的钱、或挣社群的钱、或挣金融的钱。只是行业还处在非常早期的阶段,各个品牌都还在进行模式摸索和基础能力建构,还没到需要以挣钱为核心诉求的阶段,他也坦言,乐乎目前也是没有盈利,但长租公寓是“难且正确”的事情,这是一个能做30年以上的行业,需要在资金模式上探索、团队的打磨、IT体系的建设和社群能力的提升上下功夫。

众所周知,轻资产融资难历来是长租公寓所面临的痛点。魔方公寓CEO柳佳认为公寓竞争到最后,其实是资金和效率的竞争,目前魔方公寓单店投资回报率在25%左右,罗意也表示,乐乎目前是轻资产模式,同时链接资产方和租客,为客户提供高性价比的租住产品、类酒店的服务和社群场景,长租公寓的最后价值还是以运营价值为中心。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟坦言,从租房客租赁意愿的角度来看,一类是被动式租赁;一类是主动式租赁。从被动式租赁到主动式租赁也需要时间,品牌长租公寓需要对消费升级相关的配套和服务作出相应升级,否则和二房东没有什么区别。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志也表示,目前围绕刺激、保护和支持租赁市场的制度要素、指导思想都是不完全匹配的,总体来说也很欠缺,在规范发展租赁市场上还需要不断努力,去树立和培育租赁市场的理念。返回绵阳365淘房>>

 

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