疯狂的成都楼市:万人抢房 买房队伍绵延几公里

来源:证券时报 2018-05-15 16:38

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《成都》买房版

让我掉下眼泪的不止买房的苦

让我泣不成声的那是摇号的痛

房价还要涨多久你欺骗我的心

让我感到为难的还有装修的质量

后悔总在涨价后回忆是烦恼的愁

大路两旁的楼盘拨乱着思绪的头

在那座阴雨的小城里我从未中过号

成都买不到的只有房

和我在成都的楼盘走一走喔…

直到所有的房都卖完了也不中不了

你会挽着我的衣袖我会把手揣进裤兜

走到绕城路的尽头坐在售楼部的门口

4月末,成都花样年香门第开盘盛况:现场排队购房者绵延几公里

近些年来,依靠着川菜的美味、安逸的生活以及出色的城市品牌宣传,成都也被冠以“全国新一线城市第一名”、“西部金融中心”、“中国最具幸福感城市”等各种光环。

然而,在这各种靓丽光鲜的代名词背后,成都人正在“房事”所困牢。自2016年10月以来,成都房价开启了单边持续上涨行情;2017年,成都新增落户人口36万人,在需求端源源不断的扩大背景之下,土地及房源供给端却在减少,新房成为“稀缺品”,二手房价格倒挂严重。

目前,成都人的日常,若不是正在售楼部交资料,就是在通往售楼部的路上;巨大的新旧房价剪刀差,使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业,甚至于已成为主业。

截至目前,全国共有7个城市出台了购房摇号政策,但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,接近5万人通过审核参与摇号选房,普通购房者中签几率不足1%;5月初,“捂盘”超过一年的中铁青秀未遮山获准销售,目前其登记摇号人数已超过7万人,但仅有1000余套新房可供出售。

 

1、“一次性买房60套”谣言引爆成都楼市 涉案房企顺势涨价去库存

2016年10月之前的多年来,成都楼市的供需关系一直十分平稳,房价也未出现大涨大跌,而这一切都被一条“一次性买房60套”的谣言炒作所打破。

尽管随后相关部门火速对涉案房企进行处罚,但低廉的造谣成本让其尝到了甜头,随着大幅涨价而迅速获利去库存。

虚假宣传受罚成本低

就在不远的2016年9月21日,一条“今天,浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘,一次性付款买下60套房,总价接近1亿元!”的信息在成都人的微信朋友圈疯狂刷屏,紧跟着多家网络媒体采访争相报道,该新闻被挂在个别门户网站的显著位置。

但两日后的9月23日,成都市房管局官网紧急发布《加强监管促进我市房地产市场健康发展》的文章,直指近期成都市房地产市场个别企业违规收取诚意金、捂盘惜售、人为炒作等违规行为,推出黑名单制,严处违法违规从业者等。9月23日晚间,中德置业在其官方微信公众号上发布声明称,“网传一客户一次性购买我司中德·英伦世邦项目60套房屋一事不属实,因双方未能达成购买协议,客户已退定。”

9月25日晚间,平安成都官方微博发布,为维护成都市良好的社会秩序,公安机关严格依照《治安管理处罚法》等法律法规,对在网上造谣、传谣的违法犯罪行为予以打击。同时,成都市公安局已对在网上编造、散布该市楼盘销售虚假信息的某房产中介经纪人张某某、黄某某予以行政拘留处罚。

针对网传“一次性购房60套”事件,成都市房管局于2016年10月2日发布通告称,此事严重影响了该市房地产市场秩序。

涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中,存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为。依据相关条例,成都市房管局对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司予以立案调查。

在调查期间,成都市房管局继续关闭项目商品房网签、暂停销售,暂缓办理中德红谷在成都后续项目的预售许可。据了解,“中德·英伦世邦”项目参加10月3日至10月7日举办的成都市第48届秋季房地产交易会资格也被取消。

涉案楼盘涨价约6成

一石激起千层浪!一系列的行政处罚,却并未让成都楼市安宁下来,国家级天府新区、中国西部硅谷、西部金融中心等一系列概念被中介赋予到成都房地产业上,部分区域单平米房价一周暴涨约5000元。

许多平时不关注楼市的人突然“觉悟”,回顾那年那时,众多成都人惊呼,“我的天,成都房价已经涨成这样了!对开发商而言,待恢复销售,房价已经又涨了一波,房企即可坐收红利。”

作为炒作事件的主角,成都中德英伦联邦也因此着实火了一把,并迅速完成去库存。

根据数据统计,记者注意到,中德·英伦世邦项目最早曾于2011年拿到预售许可证,在此后数年间,该楼盘售价长期稳定在8000~10000元/㎡区间。但经“60套房”一役过后,中德·英伦世邦项目犹如脱缰猛兽,其售价从9月上旬的11000元/㎡,猛涨至10月份的18000元/㎡,涨幅超过60%,买房者趋之若鹜。

据链家网数据显示,该小区二手房2018年4月均价已达到26000元/㎡左右。

与此同时,在于中德·英伦世邦相近的龙湖九里晴川,售价亦涨到1.7万元/平方米;9月24日,滨江和城早晨放号,9月23日已经有人通宵排队领号;华侨城原岸则四处打广告发布涨价通知,2016年9月25日全线涨价5000元/平方米。

2、2017年落户人口劲增36万新盘一房难求

有了第一枚倒下的多米诺骨牌,自此之后,成都楼市这一汪静水便被彻底激荡难安。2016年10月~2017年4月期间,成都连续下发多条限购及加码政策,彼时该市房价猛涨势头得到一定遏制。

但进入2017年7月,成都率先在全国范围内推出人才落户政策,大学本科即可快速落户并拥有买房资格,让本已平稳的房地产市场再起涟漪。

在成都本地人眼中,喷涌而入落户新人,则意味着巨量新增购房需求,“抢房”的恐慌心态持续蔓延。与之同时,成都并未加大对主城区土地的供应量,致使新增土拍价格不断走高,卖地成交额翻番。

对追逐利益的房企而言,成都市政府的限价政策让其捂盘惜售,进一步造成市场紧张气氛。一房难求的背后,成都楼市进而滋生出“茶水费”、“渠道费”等违规乱象,低劣的“精装房”也引发众多维权事件。

连续限购房价短暂平稳

2016年10月1日晚间,成都市人民政府官方网站毫无预警的发布文件,该市房管局等部门《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称《若干措施》)已经市政府同意,现转发各区(市)县政府,市政府各部门,有关单位,请认真贯彻执行。

记者注意到,上述《若干措施》主要涉及到严控房价,实施部分区域限购、适时增增加工地规模等十一条措施,该措施自印发之日起施行。具体核心内容包括:成都下属的高新区、天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购,同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。

从实质上看,这是成都温柔限购1.0,该政策并未以家庭为单位开展限购,且二手房并不受限购约束。简单来讲,只要钱够多,一个家庭有多少人,就可以买多首套房,此限购无异于给了有钱人加码炒房的操作空间,以及刺激二手房上涨的因子。

同年11月,多家媒体报道,住建部在召开全国部分城市房地产宏观调控工作部署会,明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市,要把房价稳定在现有水平上,就是与2016年10月份相比,环比不能上涨,只能下降。

11月17日,成都下发文件加码调控房地产市场,并实施分区域限购政策。核心内容为,在高新区南部园区、天府新区等两大成都直管区,需稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民,且在本区域内无自有产权住房,方可在本区域范围内购买1套商品住房。

实际上,实施分区域限购是一把凌厉的“双刃剑”,该政策迅速引发临近板块房价的拉升,进而推动全城范围内的涨价。以高新区为例,受限购政策影响,大量的投资客将新目标锁定在临近的中和、双流等区域,相关地房价也从6000元/㎡左右拉高至12000元/平方米以上。

2017年3月,成都市限购政策有所收紧,并将社保及二手房纳入限购范畴。据规定,在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的,购房者须具有限购区域户籍,或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。

2017年4月,成都再次出台房产新政策,在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让;限购区二套房(首套未结清)首付6-7成,三套停贷。通过连续三次对房地产升级调控,成都新房及二手房猛涨趋势得到一定控制,房地产市场进入短暂的相对平稳时期。

供不应求楼市乱象频现

不过,成都楼市拐点在3个月后迅速到来,这让此前一系列的限控政策变为“徒劳”。

2017年7月,成都发布重磅人才政策《成都实施人才优先发展战略行动计划》,率先在全国提出了优化人才落户制度、实施人才安居工程等12条具体措施,全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可在成都落户。据成都市公安局的统计数据显示,从2017年7月19日至2018年4月26日,新政实施9个月左右,该市累计人才落户17.62万人。

随着落户新政的实施,在成都本地群众眼中,一大波本受限购政策制约的炒房客旋即获得“购房绿色通道”,一方面政府严控新盘房价,一方面却“广开”购房客源,紧张气氛在这座城市里蔓延。与此同时,为避开限购制约,各种子女投靠父母或父母投靠子女落户案例猛增。

2018年2月,成都市统计局公布了2017年成都市主要人口数据显示,该市常住人口为1604.47万人、城镇常住人口为1152.81万人、户籍人口为1435.33万人、流动人口为619.29万人。通过历史比对,该市记者注意到,相较于2016年,成都2017年的常住人口仅增加了12.71万人,同比增长0.79%;而户籍人口却增加了36.4万人,同比增长2.6个百分点。

人口的大规模涌入,亦带来了井喷的住宅需求,房价上涨冥冥中成为必然趋势。

在巨量潜在购房客的涌入之下,成都千人排号抢购数百套房源时有发生,市区一房难求的迹象集中出现。在2017年新盘稀缺的7月,成都朗诗·熙华府开盘推出356套房源,惠后均价16600元/平米(装修标准3000元/平米),两个小时即宣告售馨。值得注意的是,该楼盘当时已排3000多个号,购房者需持有230万以上现金,方可通过验资进入销售中心,最终所有购房者皆是全款购买。

伴随着火爆楼市,成都新房市场乱象频频出现,刚需按揭、公积金购房者时常被开发商拒之门外。

为了能够优先取得购房资格,不少购房者无奈只能通过托关系走“渠道”,或是交纳“茶水费”才能获得买房名额,所谓的茶水费10万至数十万元不等。在政府严格的限价政策下,为避免清水房价格红线,开发商以“精装修”换利润已成常态。

记者了解到,位于成都天府新区的德商御府天骄已拿到预售许可证,共计推出442套房源,清水房均价在13000元/㎡左右,但其给出的装修价格达到4300元/㎡。

此外,朗基和今缘更明确表示,其2号楼设计方案无分体式空调外机位,买受人在进行装修仅能安装中央空调;且卖出人在精装交付标准中不包含中央空调预留预埋、管道敷设等,买受人若对所购房屋安装中央空调,将会损坏部分交付装修。需要指出的是,按照朗基和今缘所披露的资料显示,这栋楼每套房装修报价可都在30万元以上。

面对开发商给出的3000+元/㎡、4000+元/㎡的装修标准,购房者质疑之声不绝,但也无可奈何。目前,成都购房者与开发商因“精装修”矛盾突出,万科、龙湖、朗基等旗下多个均出现装修维权事件。

2017年,成都楼市盛传一句“名言”——“全款的往里走,贷款的不要堵在门口,公积金的把小黄车挪走”!

2017年土地出让金猛增

有行业人士对记者表示,成都的这一轮房价大涨,有全国大环境的因素,而成都政府应该也发挥了极其重要的作用。

其中,成都政府的限购限价、土拍政策和人才落户这“三板斧”,使得当地房价在短短一年半之内,实现两倍甚至三倍(部分区域)的上涨。而在数字上,成都市二手房价格2017年上涨超过70%,全国第一;而新房价格则全年下降约5%,也创下全国主要城市降幅前列。

据中估联数据报告披露,对可统计全年基价的67个重点城市进行全年基价发布,2017年全年重点城市的基价平均上涨18.5%。其中,一线平均上涨12.2%,二线平均上涨20.5%,三线平均上涨18.1%。从全国整体来看,出现房价上涨的城市有62个,占比92.5%。其中,成都以全年上涨58.4%的幅度,位居全国基价涨幅排行榜首位。

有数据指出,2017年成都主城近郊商品住宅供应量1430万㎡,为2011~2017年以来历史最低,新房市场供应严重不足。另据统计显示,2017年全年,成都土地市场共出让土地260宗,总出让面积约16587.68亩,同比下降6.6%,成交面积14287.6亩;但成交总额约1245.3亿元,较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。

从另一个层面来看,2017年成都土地拍卖价格持续走高,楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日,成都迎来限购升级后的首场土拍,此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍,成都历史最高楼面地价被3次刷新,熔断线被3次触发,进入摇号流程。

其中,中南建设以总价28.32亿元,单价11080元/㎡的价格拿下城北地块,彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元;此外,位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米,由东原地产抽签获得,刷新成都住宅最高楼面价,而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右。

火爆行情之下,由于成都新房市场的供不应求,各路而来的购房客户将目光转向二手房市场,进而造成市场二手房因需求激增。随着卖家坐地起价,成都二手房房价自然也跟着暴涨,目前多个主城区二手房均价约2万/㎡,部分地区售价突破3万元/㎡,成都周边近郊二手房均价约在1.3万/㎡上下波动。

目前的成都房地产市场,新房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”,限购政策被宽松的落户政策打破,二手房价格顺势逆袭攀升。成都二手房与新房价格易主,同区域新旧房价剪刀差普遍超过30%。

成都市民李先生告诉记者,原本自己及亲朋好友都有房住,之前只是考虑过换购改善性住房。但现在大家都生活中战战兢兢中,房价一天一个价,曾经看中一套100㎡的三居室,房东标价140万元,但两周后,同一套房已经标价180万了。惶恐、贬值、没有安全感,唯有买房、买到房才能安心,成都俨然已进入全民炒房的阶段。返回绵阳365淘房>>

 

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