巴曙松:三四线城市棚改货币化作用削弱

来源:365淘房 2018-08-06 09:27

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此次大会上,香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家巴曙松通过梳理近期房地产数据,总结出这些数据体现的特征。

巴曙松正在进行主旨 
巴曙松正在进行主旨演讲

增量房地产建设的时代正在告一段落,需求在逐步放缓

他认为,从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看,确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落,增量时代的需求在逐步放缓。从户均套数来看,中国已经超过1,它基本上就是一个供求大致平衡的增量房增长达到峰值的阶段。这也是为什么当前以前所未有的严厉措施来调控房地产的原因所在。

巴曙松认为,房地产开发投资对宏观经济的拉动作用确实在减弱,这是我们需要面对的现实,越来越多的城市二手房的交易占主导,这是要面对的另外一个现实。

现阶段,房地产对经济的带动,从原来的开发投资阶段,开始越来越多地转到了围绕房屋构建的相关的产业,这也是众多房企更名的原因。但不能忽视的现实是,房地产需求还在,只不过它的需求变成了提升居住的品质,改善核心资源和配套中心区域老破小小区居住品质,很可能成为一个新的增长的需求。

尽管近几年,逃离北上广的声音很多,但从巴曙松提供的数据来看,人口仍在向城市群、城市圈集聚,这个趋势也非常明显。环北京(楼盘)、环上海(楼盘)和环深圳(楼盘)广州和长江中下游城市群,这些地方二手的交易量的占比基本上在半数以上。

另一方面,巴曙松总结到,严厉的调控下,城市圈内部房价的联动性在增强,其背后是基础设施的完善,比如高铁等等联络的基础设施不断地开建。

巴曙松演讲 
巴曙松演讲内容

巴曙松认为,当下房地产市场的特征是,库存在走低,去化在缩短。居民的总体的杠杆有所改善,但是局部市场还比较高。所以从下半年的政策来看,去库存的政策、棚改的货币化的政策可能会慢慢减弱,资金面可能会有改善,但是目前看还是强调控制性的进入房地产市场。

一二线继续享受城市花红利 三四线棚改货币化作用削弱

对于未来房地产发展,巴曙松表示,从全国的趋势看,一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关的红利,人口在流入,中国这个阶段的城镇化,或者包括下一阶段扩大内需,它的突破口很可能是城市群的建设,中心城市带上周边的二三线城市,以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设。

三四线城市方面,巴曙松称,棚改货币化的支撑作用在慢慢的减弱,规模、销售的占比慢慢的降低。“棚改把三四线城市原来的土地下降得很快,新增的土地在下一步怎么匹配,这也是政策需要考虑的。”

巴曙松演讲 
巴曙松演讲内容

这一轮的调控什么时候能够停止?

对于下一步的政策逻辑,市场把很多期望寄托在政策性的住房上。巴曙松表示,北京的存量房市场上有15种甚至更多的房地产产权性质的房屋,这些政策性的住房主要不是满足市场上个性化的购房需求,但是它有可能挤压市场化房源的供应、土地的供应。

从历史来看,严厉抑制供给的调控往往有一个反弹,那么这一轮的调控什么时候能够停止呢?巴曙松认为,“要等到政策性房地产的供给已经能占到市场上的相当的比例的时候,但这算不算一个可行的方案还得讨论。长效机制还要讨论稳增长,同时还要考虑保民生,还要考虑防风险这几者的平衡关系。”

因此,巴曙松认为,长效机制可能不是一揽子的最终政策的出台,很可能是一个不断地在这几个目标之间,在不同的环境下的微调的过程,不同时期偏重的角度、偏重点也会不一样。返回绵阳365淘房>>

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